Üüripinna luksuse maksab kinni üürnik

AS RE Kinnisvara äripindade konsultandi Henno Viirese sõnul sisaldub uute bürooruumide puhul üürihinnas enamasti ruumide standardviimistlus ja teatud koguses vaheseinu. "Standardviimistlusena ehitatakse uutes bürooruumides üldjuhul täielikult välja lagi koos jahutus- ja ventilatsiooniseadmetega ning valgustitega," märkis ta.

Seinte värvi ja põrandakatted saab tulevane üürnik valida kahe-kolme viimistluspaketi seast. "Mõnel juhul saab valida ka sanitaarruumide plaate ning siseuste tooni. Lisaks on fikseeritud kütteseadmed, lülitid ja pistikud ning sanitaartehnika,” loetles Viires.

Enamasti on üürihinna sisse arvestatud ka kööginurga valmidus - see tähendab kööginurka toodud vee- ja kanalisatsiooniühendusi ning elektri- ja ventilatsioonivõimalusi. "Köögimööbli puhul on üürnikul tavaliselt võimalik üürileandjaga jõuda kokkuleppele, et üürileandja soetab köögimööbli, mis tõstab veidi üürihinda,” märkis Viires.

Üürihinnas sisalduv vaheseinte arv varieerub. Näiteks on mõne uue büroohoone puhul võimalik teha ruumide planeering tühjal korrusel, kus piiravad tegurid on üksnes trepikodade, liftide ja šahtide asukohad.  

Näidisbürood aitavad valikut teha

Üürilevõtja soove aitavad välja selgitada näidisbürood. “See tähendab, et tulevasele üürnikule on ruumide võimalikust planeeringust parema ettekujutuse loomiseks müügimaterjalides hoone plaanidel välja joonistatud eri suuruses näidisbürood. Nende planeeringut on võimalik muuta ilma, et see mõjutaks üürihinda, juhul kui jäädakse joonisel näidatud vaheseinte mahu juurde,” selgitas Viires.

Kui üürniku erisoovid bürooruumide viimistluses ületavad maksumuselt standardviimistluse hinna, arvutatakse uus üürihind. “Ehituskuludest lahutatakse standardviimistluse maksumus ja lisatakse üürniku soovitud viimistluse maksumus. Seejärel kalkuleeritakse tulemuse baasil uus üürihind,” sõnas Viires.

Sarnast kalkulatsiooni kasutatakse ka vaheseinte paigalduse puhul. “Keskmiselt on üürihinnas sisalduv vaheseinte maht ruutmeetrites 40-50% üüritava pinna suurusest," märkis Viires. Kui üürnik soovib sellest suuremat vaheseinte mahtu ehk avatud büroo asemel rohkem kabinette, tuleb tal arvestada lisakuludega. Samas kasutatakse Viirese sõnul viimasel ajal aina enam monteeritavaid ehk lahtivõetavaid klaasseinu, mille saab üürnik uuele pinnale kolides kaasa võtta.

Üürileandjate valmidus võtta enda kanda standardviimistlusele lisaks tehtavad kulutused on erinev, ent paljudel juhtudel peab üürnik viimistluse erisoovide puhul lisanduva kulu osaliselt või täielikult enda kanda võtma. “Ettevõtte erisoovid ei too hinnatõusu näiteks juhul, kui üürnik ei soovi standardpaketis sisalduvat vaipkatet, kuid tema valitud uus põrandakate jääb hinnaklassilt samale tasemele,” tõi Viires näite. 

Võimalikud tasaarveldused

Palju sõltub ka detailidest - kokkuleppeid on igasuguseid. “Ühe IT-firma hiljuti sõlmitud bürooruumide üürilepingu puhul tõusis üürihind kalli põrandakatte võrra, köögimööblist tasus üürileandja poole ja seegi väljendus üürihinna tõusus," tõi Viires näite. Üürniku kanda jäi pool köögimööbli hinnast ja täies ulatuses disainvalgustite ning eksklusiivsete klaasvaheseinte maksumus, tasaarvelduse käigus aga tagastati talle standardviimistluses ette nähtud valgustite maksumuse osa, rääkis Viires.

Möödunud aasta detsembris vahetas AS Fazer Eesti oma senised bürooruumid välja ruumide vastu Baltika kvartalis asuvas Norra majas. "Terve maja oli uhiuus – ehitaja oli paigaldanud ainult välisseinad ja kandetalad,” märkis Fazeri müügijuht Vladimir Sapožnin. Standardpakett sisaldas ka tualetti ja kraanikausse, mille võis soovi korral uhkemate vastu välja vahetada. Ülejäänud sisekujundusotsused jäi uute asukate hooleks.

Lõplikud siseehituse lahendused lepiti kokku üürniku ja sisearhitektide vahel, kes koostasid ettevõtte soovidest lähtuvalt planeeringu, mille ehitusfirma seejärel realiseeris. "Planeerisime sisekujunduse vastavalt enda vajadustele," märkis Sapožnin. "Kuna tegeleme ka toodete arendamisega meie küpsetuspunktide jaoks, siis tegime näiteks ka professionaalsete pagariseadmetega testköögi,” selgitas ta.  

Üürileandja ülesanne oli alltöövõtjate leidmine ja ehitustööde tellimine. Fazeri roll oli olla ülevaataja ja veenduda, et kõik kulgeb plaanipäraselt. Sisekujundusele ja ümberehitusele tehtud lisakulud jäid Fazeri enda kanda. "Seda siis sissemaksel," selgitas Sapožnin. "Samuti vajalike puuduvate esemete ja uue mööbli peale tehtud kulutused," lisas ta. 

Sanitaarremont ja suurpuhastus hinna sees

AS RE Kinnisvara äripindade konsultandi Henno Viirese sõnul on vanemate büroohoonete madalama kvaliteediklassi ruumide korral valdav ruumide üürile andmine olemasoleval kujul, nii et üürnik peab tegema muudatused omal kulul või kajastuvad tööd üürihinna tõusus.

Viis kuni kümme aastat vanades A- ja B-klassi büroohoonetes on tema sõnul üldjuhul üürihinnas suurpuhastus ja vajadusel sanitaarremont. “Enamasti piirduvad sanitaarremondi tööd seinte pahteldamise ja värvimise ning põrandakatte vahetamisega, mille käigus üürnik saab valida talle sobivad toonid ja materjalid etteantud hinnaklassis või pakutud valikutest,” märkis Viires. 

Vaheseinte lisamine või eemaldamine on Viirese sõnul läbirääkimiste küsimus. Pikemate üürilepingute puhul on enamik üürileandjad valmis väiksemad muudatused kandma algse üürihinna raames, kuid suuremad muudatused kergitavad mõnevõrra üürihinda.

Paljudel juhtudel on üürileandja määranud lepingus ka üürihinnas sisalduva konkreetne investeeringute summa. “Näiteks viieaastase lepingu puhul 200 eurot üüritava pinna ruutmeetri kohta, mille raames üürnik saab teha valikuid viimistluse ja planeeringu muudatuste puhul,” selgitas Viires.

Riigi Infosüsteemi Amet kolis praegusele büroopinnale Pärnu maanteel möödunud aasta jaanuaris. Kuna praegustes ruumides asus varem mitu ettevõttet, tuli need ameti pressiesindaja Rauno Vere sõnul enne kasutusele võtmist põhjalikult korda teha.

"Kasutasime ära nii palju olemasolevat kui võimalik – näiteks kahel korrusel on ruumi kohandamisel ära kasutatud vaheseinad. Renoveerimiskulud on üürile andjaga sõlmitud kokkuleppe kohaselt lisatud igakuisele üürihinnale nii öelda kapitalikomponendina,” sõnas Veri.